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Preventivazione Cantieri Capitolati e Computi - HOMEPIEMONTE COSTRUZIONI
Arch. Angelo Antonio Stratacò
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ASPETTI FONDAMENTALI NELLA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE

INDAGINI PRELIMINARI

La stima o la valutazione di un immobile o "Giudizio di Stima", anche se prodotto in maniera dettagliata ed approfondita, con indagini di mercato e considerazioni efficaci, non rappresenta il "prezzo di vendita effettivo " dell'immobile o dell'unità abitativa, ma è solo il "più probabile valore di mercato". Uno degli aspetti fondamentali nel giudizio di stima o valutazione dell'immobile è il cosiddetto "aspetto previsionale" ossia l'analisi di quei fattori esterni (aspetto Urbanistico) ed interni (tipologico, strutturale) che possono influire nella valutazione; ad esempio una rivalutazione dell'area circostante un condominio, o un nuovo insediamento di edilizia sovvenzionata, un nuovo assetto viario ecc. Un corretto giudizio di stima deve tener conto delle possibili situazioni future e quindi procedere nella verifica di questi aspetti.

VERIFICA URBANISTICA

"in sintesi"

Lo strumento edilizio più importante nella composizione e disposizione dei centri urbani (Città, Paesi,Territorio) è il P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale, il quale collega e coordina le attività urbanistiche ed edilizie dei comuni o di più Comuni; in questo caso prende il nome di Piano Intercomunale. Questo strumento, guida e normalizza tutte le attività edilizie ed in particolare: l'attività edilizia pubblica e privata. Le direttive o le norme del P.R.G.C. interessano sia i terreni che gli edifici. Il Piano Regolatore Generale Comunale suddivide o fraziona il territorio Comunale in diverse zone, in base alla destinazione d'uso e alle caratteristiche costruttive degli edifici; esso determina e classifica inoltre tutti i Vincoli esistenti. Tutte le zone individuate dal P.R.G.C. determinano e definiscono le caratteristiche edificatorie, le destinazioni d'uso (edifici pubblici e di pubblico interesse, residenza, industria...ecc,) oltre che la viabilità ordinaria ed in genere tutte le vie di comunicazione.

LA DESTINAZIONE D'USO DELL'UNITA' ABITATIVA O DEL FABBRICATO DA STIMARE

Ogni Comune, su richiesta del cittadino, rilascia un "certificato di destinazione Urbanistica" (molto importante per il Tecnico estimatore), questo documento certifica in maniera ufficiale e in un determinato periodo , la destinazione d'uso del fabbricato (residenziale,artigianale,industriale,ufficio ecc...) o del terreno (agricolo, edificabile, industriale, uso pubblico, ecc...), e quindi ne focalizza in modo preciso il valore di trasformazione (fondamentale nell'aspetto previsionale della stima). Tale documento decade nel momento in cui scade il P.R.G.C. (in genere dieci anni). Le zone del P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale) sono identificate e suddivise con il seguente criterio:
ZONE RURALI l'attività edificatoria è consentita ai soli proprietari dei fondi agricoli. Si possono realizzare edifici ad uso dell'agricoltore (residenza), o edifici pertinenti l'attività dello stesso: stalle, fienili, depositi attrezzi, concimaie, ecc....
ZONE RESIDENZIALI sono quelle zone destinate alla costruzione di abitazioni e tutti i servizi necessari: negozi, pubblici esercizi, alberghi, teatri,..ecc. Queste zone a sua volta si suddividono in : a) zone intensive, b) zone semintensive, d) zone estensive; (determinano dunque i vari parametri dell'attività edilizia).
ZONE COMMERCIALI E' consentita attività edificatoria pertinente il commercio ed in genere i grandi magazzini.
ZONE URBANE ATTREZZATE Aree destinate ad attrezzature di quartiere, scuole, ospedali, mercati, campi sportivi, ecc.
ZONE INDUSTRIALI Aree destinate all'industria, grandi depositi, capannoni
ZONE PER SPAZI PUBBLICI parchi, giardini, piazze

LE VERIFICHE DELLE PROCEDURE AMMINISTRATIVE

premessa

La regolarità delle procedure amministrative è molto importante ai fini della valutazione di un immobile o di un' unità abitativa; essa garantisce la piena disponibilità dell'immobile che a volte, in caso di irregolarità potrebbe essere oggetto di demolizione o confisca. I condoni, e le sanatorie a volte non sono sufficienti a garantirne il valore e la regolarità edilizia. La perizia di stima in caso di controversie assume un valore di certificazione Ufficiale.
Regolarità delle procedure Amministrative La presenza e verifica della Concessione Edilizia, eventuali Concessioni in Sanatoria rilasciate dai Comuni (in ogni caso occorre far presente che tale documentazione deve sempre salvaguardare il diritto ai terzi)
Conformità dell'edificio al progetto approvato un fabbricato non conforme al progetto rientra nella procedura di abusivismo (art. 13 e art. 15 L. 47/85).
Controllo Statico verifiche di tutte le certificazioni e collaudi depositati presso il Genio Civile.
Abitabilità Le irregolarità amministrative riguardano anche il cambio di destinazione d'uso. In proposito è opportuno verificare la destinazione d'uso dell'unità abitativa o dell'immobile.
Accatastamento Rappresenta l'identificazione del valore legale dell'immobile e quindi della rendita ai fini fiscali
La proprietà di un bene deve essere garantita da un atto notarile che ne definisce il titolo di proprietà. Per attribuire un titolo di proprietà, la scrittura o il testo, deve contenere riferimenti ben precisi e particolareggiati, per tale scopo oggi viene considerato l'antico metodo della sola (ahimè!) documentazione catastale. Il N.C.E.U. (nuovo catasto edilizio urbano) classifica gli immobili nel seguente modo:
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CLASSIFICAZIONE DEGLI EDIFICI

I - Immobili a destinazione Ordinaria

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorili
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultra popolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi, di pregi artistici e storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
GRUPPO B
B/1 Collegi e Convitti, ricoveri, Orfanotrofi, Ospizi, Conventi, Seminari, Caserme.
B/2 Case di cura e Ospedali
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole, laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, Pinacoteche, Musei
B/7 Cappelle ed Oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti
B/8 Magazzini sotterranei per depositi derrate
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 fabbricati per esercizi sportivi
C/5 stabilimenti balneari
C/6 stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/7 Tettoie chiuse od aperte
GRUPPO D

II - Immobili a destinazione speciale

D/1 Opifici
D/2 Alberghi pensioni
D/3 Teatri, cinematografi
D/4 Case di cura ed Ospedali
D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazioni
D/6 Fabbricati per esercizi sportivi
D/7 Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un'attivitù industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 Fabbricati costruiti e adatti per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio.
GRUPPO E
III - Immobili a destinazione speciale
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 ponti comunali e provinciali
E/3 costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale
E/7 fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri,esclusi i combari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del Gruppo E